前车之鉴

在新西兰，曾经流传着这样一句玩笑话（澳洲人不会陌生）：

在Kiwi的后院烧烤聚会上，大家总会在香肠烤熟前，先聊起房价。

过去近30年，房产几乎是新西兰全民财富神话的核心。

房价一路上涨，让大量普通家庭 “躺着变富” ，讨论房价也成了全民日常。

但如今，这种轻松的聊天话题，正在变成焦虑和叹息。

这个曾经经历全球最疯狂房地产繁荣之一的国家，

如今正陷入一场漫长而痛苦的楼市下行周期。

高利率、移民放缓和经济疲弱，

正在让这个高度依赖房地产的经济体系承受巨大压力。

数据显示：

新西兰全国房价较2021年高点已经下跌16%，

首都惠灵顿跌幅更高达27%。

而这场下跌，正在一点点改变整个国家。

38岁的Rochelle Hikuroa，就是这轮房市反转中的普通人之一。

她2023年在惠灵顿买房时，原本相信 “上车” 意味着财富增长。

但后来，随着孩子即将出生，

她和伴侣决定搬回澳洲生活，于是想卖掉房子。

结果，房子根本卖不出去。

现在，他们只能把房屋出租，但租金甚至不够覆盖每月房贷。

她说：

我们很想卖，但根本卖不掉...

以前大家都觉得，买房、还贷款，就是人生正确的道路。

但现在我们被困住了...

对于人口只有约500万的新西兰而言，

这场房地产下跌，正在成为全球房地产经济的一个极端案例。

它也暴露出一个全球性难题：

政府到底该如何让年轻人买得起房，

同时又不至于让房价下跌伤害整个经济？

因为对于很多国家而言，房子不仅是居住工具，

更是居民财富、消费、养老金乃至经济增长的重要支柱。

如今，这个矛盾几乎正在全球同步上演。

美国总统川普一边强调住房可负担性，

一边又明确表示 “不希望房价下跌” 。

加拿大也因为房地产过度依赖经济增长，

在疫情后遭遇楼市降温，拖累建筑业和整体经济。

英国房价长期高企，年轻人越来越买不起房，

但政府推动增建住房时，又不断遭遇社区反对。

澳洲同样正在经历类似问题。

在连续加息、通胀高企以及中东战争推升油价背景下，房地产市场也开始明显降温。

而新西兰，则像是这些国家未来可能面临局面的 “提前预演” 。

过去几年，新西兰房地产下行已经造成巨大连锁反应。

自2022年以来，全国已有超过2200家建筑公司倒闭。

卖家大量挂牌，但买家持续观望，希望价格继续下跌。

今年第一季度，奥克兰和惠灵顿约15%-20%的房屋成交价低于买入价。

更严重的是：

楼市低迷甚至开始反过来阻碍 “增加住房供应” 这件本应解决住房危机的事情。

在奥克兰，政府原本计划推动富人区高密度开发，

但后来因为居民和部分政客反对而被迫缩水。

背后原因之一，就是很多业主担心：

供应增加后，本来已经下跌的房价会进一步受压。

新西兰长期房地产观察人士Bernard Hickey说：

过去新西兰房价有涨有平，

但从来没有像现在这样，连续四年以上停滞甚至下跌。

这不仅不寻常，而且在一个早已习惯房价上涨的国家里，

政治上也非常危险！

新西兰将在今年11月举行全国大选，

而执政党如今正面临一个尴尬现实——房价比上次大选时还低。

事实上，新西兰经济过去长期与房地产深度绑定。

Hickey甚至曾调侃说：

新西兰本质上是一个附带经济的房地产市场。

疫情期间，全球超低利率进一步推高楼市狂热。

到2021年，新西兰房价年涨幅一度接近30%，

当时甚至将其列为全球房地产泡沫风险最高国家之一。

买家疯狂抢房，拍卖会人满为患，

很多房子通过密封竞价出售，买家只有一次机会出价。

房价最高时，相当于家庭年收入的8.3倍以上，

而国际上通常认为，3倍收入以内才算 “可负担” 。

但随着通胀飙升，新西兰央行从2021年开始激进加息，累计加息12次。

由于新西兰大量房贷都是短期固定利率，利率变化会迅速传导到居民月供。

结果，房地产市场急速降温。

惠灵顿地产顾问Alison Hawkes说：

以前我觉得，哪怕卖一个纸箱都有人买，

只要能上车，大家什么都抢。

但现在，人们变得非常谨慎。

房地产财富效应的消失，也开始冲击整个经济。

过去房价上涨时，居民会装修厨房、翻新花园、升级住房，

如今这种消费明显减少。

建筑行业更是遭到重创。

49岁的建筑商Paul Webster-Young已经从业25年，

但他说，现在是他见过最艰难的时候。

疫情前，他公司有9名员工，如今只剩3人。

过去动辄80万到100万纽币的大型翻修项目，如今已经缩水成十几万纽币的小工程。

他说：

有些项目，三年前我连看都不会看。

甚至去年还有两个即将签约的35万纽币项目，

因为客户突然失业，最后直接取消。

不过，对于年轻一代来说，这场房地产低迷也未必全是坏事。

数据显示：

今年第一季度，新西兰首次购房者占全国购房比例达到27.5%，

接近历史最高水平。

在惠灵顿，这个比例甚至达到37%。

25岁的护士Felicity Lane和高中老师Daniel Cleland，就是其中之一。

两人原本计划毕业后去旅行，但疫情改变了计划。

后来，他们发现房价正在下跌，于是决定先买房。

最终，他们在新西兰北岛New Plymouth郊外买下一块约1.5英亩土地，

并计划建一栋小型住宅。

总成本约70万纽币，和城里一套老破小差不多。

Lane说：

我们打算以后经济条件好了，

再慢慢加建第三、第四个房间。

我们不是为了炒房，我们是为了生活...

来源：各大澳媒

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